以公司名義購房“泛濫” 監管清查違規涉房貸款

    先建立一個空殼公司,將自身定為法人代表;接著用另一家已存續的公司給空殼公司擔保,并證明還款來源,然后這家空殼公司便可從銀行獲得一筆授信,用以全款買房。


   李靜,某上海小企業主,小有資產,愛好理財,對各類投資富有極大的興趣。在房價高漲的當下,上海房產便是其眼中的熱門投資項目。不過,可惜的是,在上海,她屬于限購人群。
   李靜從網上看到,以公司名義買房,可繞開“限購”。心動之下,李靜多方打聽詳細操作方式,最終從友人處得知了一種注冊“空殼公司”購房的方式。
   注冊一家空殼公司→用名下其他公司為空殼公司做擔保→空殼公司從銀行獲得一筆授信→全款買房。簡單四步,繞過限購,“曲線買房”,而以空殼公司貸款買房還可便于后期資產轉讓。
   這并非“天方夜譚”,《國際金融報》記者多方采訪了解到,這種方式可行,且有成功案例。
   不過,李靜告訴記者,她還是時機選晚了。銀行對公貸款經理對她說,目前這種做法暫時行不通了,監管層已關注到這類風險,相關人士近日正進駐銀行逐筆“清查”這類貸款合同。
   就“清查”說法,《國際金融報》記者也向滬上銀行人士進行了求證,并得到了某滬上銀行風控部人士的確認。
“曲線購房”大行其道
   近年來,房地產調控不斷升級,但人們買房發財暴富的念頭卻未曾湮滅:不管是微信群、公眾號,還是微博、論壇等網絡平臺,甚至是一些知識付費平臺,“在哪買房”、“買哪個片區的房”、“如何破限購限貸”、“怎樣最大化地利用債務杠桿”等問題仍然是討論最熱的話題。
   大眾似乎早已形成了“固定思維”:樓市調控沒用、越調控越漲、房價永遠漲、貨幣每年都大幅貶值、買到就是賺到……逮住機會趕緊買房上車,哪怕是高成本、高杠桿。
   在這種認知下,大家都在想盡辦法“曲線購房”。其中,以公司名義購房便是常用的手段之一。
   記者注意到,最近,以公司名義買房的現象似乎變得常見起來,而且受到公司客戶關注的項目多為高端項目,如近期剛完成搖號排序的上海知名高端物業項目翠湖天地。
   網上房地產信息顯示,翠湖天地項目此次開盤最高價為19.68萬元/平方米。而該項目于2015年11月16日的一次開盤,單價最高甚至達到了22.78萬元/平方米。如果按照最高單價19.68萬元/平方米計算,一套390平方米的大平層總價近8000萬元。
   4月10日,翠湖天地完成了搖號排序,其中不乏持有港澳居民來往內地通行證來買房的梁×偉、鐘×良(證件號碼H開頭),還有一個工作室名字也很熟悉——陳思成×××作室。
   而更讓人議論不休的是,在項目公布的個人客戶當中,內地客戶125組,非內地客戶46組;另外還有公司客戶214組。根據上海公證協會網站披露的公開信息,翠湖天地項目商品住房銷售搖號排序共計385組。這意味著,此次認籌搖號項目的購房者中,公司客戶竟然占到了55%。
  “公司購房的最大特點就是可以繞過限購的管控,是當前限購中的一個漏洞,對于類似的做法,顯然也被當前很多購房者所利用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時說。
   據了解,目前很多城市出臺了針對個人的限購令,但對公司購房基本都沒有太大限制,上海也一樣。目前上海的限購政策針對公司買房采取了“寬進嚴出”的做法。除個體工商戶之外,中國公民注冊在中國境內的公司均有資格在上海購買商品住宅,只是購買之后3年內不能轉讓。
公司買房有了“進階版”
   記者采訪了解到,以公司名義買房雖可繞開“限購”,但通過這種方式買房需要一次性付全款,且買主購買房產后每年都需要繳納高額的稅費,轉讓房產時還需要辦理繁瑣的手續。
   考慮到后期處理房產的復雜性,《國際金融報》記者在采訪過程中了解到,現在以公司名義買房還有了“進階版”。
   具體路徑如上述李靜所述,即先建立一個空殼公司,將自身定為法人代表;接著用另一家已存續的公司給空殼公司擔保,并證明還款來源,然后這家空殼公司便可從銀行獲得一筆授信,用以全款買房。
   在采訪多位業內人士后,記者了解到,以公司名義買房,房子就是公司的固定資產。若以存續已久且有正常經營業務的公司名義購房,雖然可以避開限購,但是會有資產混同,公司財產和個人財產不分的風險,給后續資產轉讓、出售帶來許多麻煩;與此同時,在房產轉讓時,如果將房產轉到個人名義的話,費用會相對較高。而以空殼公司的名義買房,在轉讓時,可通過股權轉讓的方式,節省部分稅費。
   但是,銀行會給空殼公司貸款嗎?這種方法可操作性如何呢?
   據《國際金融報》記者多方了解,目前已有通過此法成功購房的案例。
   一位知情人士向《國際金融報》記者透露,在日前炒得沸沸揚揚的瑞安翠湖天地項目中,也不乏通過前述路徑成功購房的案例。
   而上海某新樓盤銷售人員也告訴《國際金融報》記者,采用上述方式,只需提供法人代表、公司委托書、企業納稅證明,只需20余天的周期,就能正常貸款購房。
警惕合規風險
   雖有成功案例,但多位銀行業人士均告訴《國際金融報》記者,由于銀行審核企業貸款資質時,需要看企業流水,所以正常情況下并不會給空殼公司放貸。
   那么,這種操作合規嗎?
   交通銀行首席銀行分析師許文兵在接受《國際金融報》記者采訪時表示,由于監管方面目前沒有出臺對應的條款,從法律層面來說,銀行的上述操作本身是不違規的。但在日常監管中,監管部門會查貸款公司流水以及貸款資金流向,如果以其他理由貸取的款項最終被用于購買商業住房,將會有合規風險。
   許文兵進一步強調,部分購房者在通過房地產商或中介,以空殼公司購買房產時,房地產商或中介或許會對殼公司進行虛假包裝,以便順利從銀行貸款。而這種情況下,銀行若是放貸,可能也會落下“審查不嚴”的“罪名”。
   從去年下半年以來,監管部門嚴查消費貸違規進入樓市、股市,不少銀行都因為“貸后管理不到位,導致個人消費貸款被挪用”、“貸款三查制度不到位”等原因屢屢被罰。而今年,監管力度絲毫不減,據相關媒體不完全統計,僅今年第一季度,就有十余張罰單涉及房貸業務。
   此外,還有銀行人士告訴《國際金融報》記者,今年以來,監管部門還嚴查信用卡資金違規進入樓市、股市現象,開起罰單也是毫不手軟。
   對此,融360房貸分析師湯傳堯在接受《國際金融報》記者采訪時則表示,銀行是否免于處罰,很大程度上跟貸款能否及時還清有關。公司貸款買房,還款周期是短于個人貸款買房的,壓力會更大。如果不能及時還清,就會有很多麻煩,銀行相關經辦人會受到問責。如果被監管部門發現違規放貸,還會對銀行追加懲罰措施。
   “部分公司購房行為隱含炒房目的。針對以公司名義購房,預計接下來會有各類新的政策出臺,進而也會影響此類群體的實際置業計劃。”嚴躍進表示。
   實際上,監管方面已經注意到此類風險。滬上某銀行風控部人士告訴《國際金融報》記者,近期監管部門相關人士正進駐其所在銀行逐筆“清查”這類貸款合同。

(責任編輯:索明玲)
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